Comprar um imóvel em São Vicente envolve custos que vão além do valor do bem. Um dos que mais gera dúvidas, especialmente para quem compra pela primeira vez, é o ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Quanto custa? Como emitir a guia? Existe isenção? E quando o imposto nem chega a incidir?
Este guia reúne todas as respostas com base nas informações oficiais da Secretaria da Fazenda de São Vicente, responsável pelo recolhimento do imposto no município.
O que é ITBI e quem paga?
O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos, um tributo municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono por meio de um ato oneroso: compra e venda, arrematação, adjudicação, consolidação da propriedade, separação, divórcio e outras formas de transferência que envolvam contraprestação financeira. O imposto incide tanto sobre imóveis prediais quanto territoriais localizados no município de São Vicente.
A expressão “inter-vivos” diferencia esse imposto do ITCMD, que é estadual e incide sobre transmissões por herança ou doação. O ITBI de São Vicente é gerido e recolhido pela Secretaria da Fazenda municipal, com base na Lei Municipal nº 2.227, de 3 de fevereiro de 1989.
Quem paga o ITBI? A regra geral é que o custo recai sobre o comprador do imóvel, o adquirente. É ele quem deve providenciar e pagar a guia dentro do prazo legal. O vendedor não tem obrigação direta com esse imposto, embora em algumas negociações as partes acordem uma divisão diferente do custo.
Qual a taxa de ITBI em São Vicente?
Em São Vicente, as alíquotas do ITBI são definidas pelo artigo 10 da Lei Municipal nº 2.227/1989:
Regra geral: 3% sobre o valor venal do imóvel ou sobre o valor declarado na transação, prevalecendo o maior.
Exceção: 1% sobre o valor financiado e 3% sobre o restante, desde que cumpridas todas as condições a seguir:
- A transmissão estar compreendida no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), financiada com recursos do FGTS nacional.
- O comprador ser o primeiro adquirente do imóvel, comprando diretamente do construtor.
Nos casos em que se aplicam as duas alíquotas, a guia de ITBI é gerada diretamente pela Prefeitura, não pelo contribuinte via sistema online.
Como é feito o cálculo do ITBI em São Vicente?
A base de cálculo é o maior valor entre o preço declarado na transação e o valor venal do imóvel fixado pela Prefeitura:
ITBI = alíquota (%) x base de cálculo (R$)
Se o imóvel tem valor venal de R$ 300 mil e foi vendido por R$ 280 mil, a base é R$ 300 mil. Se foi vendido por R$ 320 mil, a base é R$ 320 mil. A Prefeitura sempre usa o maior valor.
Quanto custa o ITBI de um imóvel de R$ 200 mil em São Vicente?
Aplicando a alíquota padrão de 3%:
R$ 200.000 x 3% = R$ 6.000
Para financiamentos pelo SFH com recursos do FGTS, sendo o comprador o primeiro adquirente, a parcela financiada recebe alíquota de 1%. Suponha R$ 160 mil financiados: o ITBI sobre essa parte seria R$ 1.600. Sobre os R$ 40 mil restantes, a alíquota de 3% resulta em R$ 1.200. Total: R$ 2.800, uma economia de R$ 3.200 em relação ao regime geral.
Quanto custa o ITBI de um imóvel de R$ 500 mil em São Vicente?
Aplicando a alíquota padrão de 3%:
R$ 500.000 x 3% = R$ 15.000
No caso de financiamento pelo SFH com FGTS, o valor exato depende das condições do contrato. A guia nesse caso é emitida pela Prefeitura, não pelo contribuinte.
Emissão e pagamento do ITBI em São Vicente
Como emitir a guia de ITBI em São Vicente
A regra geral é que o próprio contribuinte emite a guia online, pelo site da Prefeitura de São Vicente. A exceção são os casos de arrematação, adjudicação, remissão, consolidação da propriedade e outros que exigem processo administrativo presencial.
Emissão online, passo a passo:
Acesse o endereço: https://online.saovicente.sp.gov.br/pmsaovicente/websis/siapegov/arrecadacao/itbi/itbi_login.php
No primeiro acesso, clique em Cadastro, informe o CPF ou CNPJ, valide, preencha os dados solicitados e crie uma senha. Com o cadastro feito, faça login e siga os passos:
- Informe o número da Inscrição Cadastral do imóvel (19 dígitos).
- Clique em Avançar e depois em Preencher Novo ITBI.
- Passo 1: confirme seus dados cadastrais e avance.
- Passo 2: preencha os dados do vendedor e do comprador.
- Passo 3: confira os dados do imóvel.
- Passo 4: preencha a natureza da transação, a data e o valor. Antes de gerar, clique em Calcular ITBI, confira os valores e então gere a guia.
Se identificar qualquer erro na guia gerada antes do pagamento, solicite o cancelamento pelo e-mail itbi@saovicente.sp.gov.br ou pelo telefone (13) 3579-1338 antes de pagar. Pagar uma guia errada exige processo de retificação e pode gerar custos adicionais.
Prazo para pagamento
Os prazos variam conforme o tipo de documento que deu origem à transação:
- Escritura pública: 24 horas após a lavratura.
- Instrumento particular com força de escritura: 10 dias.
- Arrematações, adjudicações e outros termos judiciais: 30 dias.
Após o vencimento, incide multa de 0,34% ao dia, até o limite de 10%, conforme o artigo 14 da Lei nº 2.227/1989.
Documentos necessários para processo administrativo (casos específicos)
Para imóveis arrematados, adjudicados, com divisão amigável ou vinculados a programas como PAR, COHAB e CDHU, a solicitação é presencial ou por e-mail, com:
- Requerimento Padrão preenchido
- CPF e RG do solicitante, e do representante com procuração, se for o caso
- Título de propriedade: escritura, minuta de escritura, auto de arrematação, sentença judicial ou contrato de compra e venda com força de escritura
- Certidão de Valor Venal ou espelho do IPTU
- Nota de exigência do Cartório de Registro de Imóveis, quando necessária
Taxas para processos administrativos:
- Taxa de requerimento simples: R$ 27,11
- Taxa de expedição de certidão: R$ 98,74
Onde solicitar presencialmente
CAC — Centro de Atendimento ao Contribuinte: Rua Frei Gaspar, 384, Centro, Paço Municipal, Sala 04, andar térreo. Atendimento mediante agendamento prévio em: https://agendamento.sigamanager.com.br/agendamento/
Facilita São Vicente: Avenida Ulisses Guimarães, 1330, 1º andar, Jardim Rio Branco. Atendimento mediante agendamento prévio pelo mesmo link acima.
É preciso pagar o ITBI para fazer a escritura?
Sim. O pagamento do ITBI é condição obrigatória para a lavratura da escritura pública e para o registro da transferência de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Sem a guia quitada, nenhum desses atos cartorários pode ser concluído.
O ITBI deve ser pago antes ou depois da escritura?
O ITBI vem antes. O prazo de 24 horas para pagamento, nos casos de escritura pública, confirma que a guia deve estar quitada antes da lavratura ou imediatamente após, conforme a orientação do cartório. Na prática, os cartórios exigem a comprovação do pagamento para prosseguir com o registro.
Isenção de ITBI em São Vicente
São Vicente concede isenção de ITBI para o primeiro adquirente de imóvel construído em conjuntos habitacionais e loteamentos de interesse social promovidos pelos governos municipal, estadual ou federal: programas PAR, CDHU, COHAB Baixada Santista, PAC e Minha Casa, Minha Vida, entre outros.
A isenção é solicitada após a conclusão do contrato definitivo de compra e venda e pode ser total ou parcial, conforme a renda do comprador:
Isenção total: para o primeiro adquirente com renda de até 3 salários mínimos. Concedida por meio de certidão. Taxa: R$ 98,74.
Isenção parcial de 90%: para o primeiro adquirente com renda entre 3 e 6 salários mínimos. Taxa de requerimento: R$ 27,11.
Documentos necessários para solicitar isenção de ITBI
- Requerimento padrão preenchido
- Contrato de Compra e Venda com força de escritura
- CPF e RG do adquirente
- Certidão de Valor Venal ou espelho do IPTU atual
- Carta de autorização para cartório (para imóveis da COHAB)
- Minuta da escritura (para imóveis da COHAB)
- Matrícula do imóvel
- Comprovante de rendimentos: holerite
O prazo de análise é de 10 dias úteis, podendo ser prorrogado. A solicitação é presencial, mediante agendamento no CAC ou no Facilita São Vicente, pelos endereços citados na seção anterior.
Base legal: Lei Complementar nº 558, de 17 de dezembro de 2008.
Não incidência de ITBI em São Vicente
A não incidência é diferente da isenção: enquanto a isenção é um benefício concedido por lei, a não incidência significa que o fato gerador do imposto simplesmente não existe naquela situação. São casos em que o ITBI não pode ser cobrado por natureza da transação.
Em São Vicente, a não incidência se aplica nos seguintes casos:
- Substabelecimento de mandato em causa própria
- Retrovenda, retrocessão ou pacto de melhor comprador
- Fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica
- Integralização de capital
A não incidência é reconhecida por meio de certidão, emitida após processo administrativo com prazo de 15 dias úteis. A certidão tem validade de 90 dias. Após esse prazo, é necessário solicitar nova certidão.
Taxa: R$ 98,74.
Documentos necessários:
- Requerimento Padrão preenchido
- Escritura ou Contrato de Compra e Venda
- Espelho de IPTU atual
- Rescisão de contrato
- Ata da constituição da entidade
- Estatuto
- Termo de encerramento
- Comprovante de baixa do CNPJ
Base legal: art. 3º da Lei Municipal nº 2.227/1989 e art. 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal.
Imunidade de ITBI em São Vicente
A imunidade é o impedimento constitucional para o lançamento e cobrança do tributo. Tem respaldo no artigo 150, inciso VI, alíneas “a”, “b” e “c”, da Constituição Federal e aplica-se às seguintes situações:
- Imóveis próprios do Estado ou da União
- Templos de qualquer culto
- Patrimônios, rendas e serviços de partidos políticos e entidades sindicais dos trabalhadores
- Instituições de educação e de assistência social sem fins lucrativos
A imunidade é concedida por meio de certidão, após processo administrativo com prazo de 15 dias. O imóvel precisa estar sendo utilizado para as finalidades essenciais da instituição enquanto estiver sob sua propriedade.
Taxa de certidão: R$ 98,74.
Documentos necessários:
- Requerimento padrão preenchido
- Escritura ou Contrato de Compra e Venda
- Ata e Estatuto da entidade
- CNPJ
- Espelho de IPTU atual
Base legal: art. 150 da Constituição Federal e art. 150, inciso I, da Lei Municipal nº 1.745/1977.
Retificação de guia de ITBI em São Vicente
Se a guia foi gerada com erro de preenchimento, pelo contribuinte ou por falha do sistema, é necessário solicitar retificação. O procedimento depende de o boleto ter sido pago ou não.
Boleto ainda não pago: envie e-mail para itbi@saovicente.sp.gov.br solicitando o cancelamento. Anexe a guia ou boleto, o número da Inscrição Cadastral, CPF, RG e telefone do requerente. Nesse caso, não há taxa.
Boleto já pago: o processo de retificação é aberto presencialmente no CAC ou no Facilita São Vicente, com taxa de requerimento de R$ 27,11 e documentação completa: requerimento padrão, escritura ou contrato, espelho do IPTU e guia do ITBI original.
O prazo de análise é de 15 dias úteis. Atenção: se a incorreção for identificada pelo cartório e houver atraso no pagamento decorrente da retificação, incide multa de 0,34% ao dia e juros de 1% ao mês sobre o valor da transmissão.
Custos de compra: imposto, escritura e cartório
Além do ITBI, a formalização da compra de um imóvel em São Vicente envolve custos cartorários que o comprador também precisa prever.
Quanto custa ITBI e cartório em São Vicente?
Os emolumentos de escritura e registro seguem tabelas progressivas fixadas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, calculadas sobre o valor do imóvel. Para uma referência estimada: em um imóvel de R$ 300 mil em São Paulo, a escritura costuma custar entre R$ 2.500 e R$ 4.000 e o registro entre R$ 1.500 e R$ 3.000. Para os valores exatos em São Vicente, consulte os cartórios do município.
Somando ITBI de 3% com escritura e registro, o custo adicional total na compra de um imóvel de R$ 300 mil em São Vicente pode ficar entre R$ 14 mil e R$ 18 mil, dependendo dos cartórios e da situação específica da transação.
O que é mais caro, o ITBI ou a escritura?
Em geral, o ITBI é mais caro. Com alíquota de 3%, ele supera os emolumentos cartorários na maioria das faixas de valor. Para um imóvel de R$ 200 mil, o ITBI será de R$ 6.000, enquanto a escritura costuma ficar entre R$ 2.000 e R$ 3.500. A diferença aumenta com o valor do imóvel.
Como calcular ITBI e escritura em São Vicente?
O ITBI é calculado diretamente: valor do imóvel multiplicado por 3% (ou 1% sobre a parcela financiada pelo SFH com FGTS). Para os custos de escritura e registro, os valores seguem tabelas progressivas do TJSP. Consulte a calculadora de emolumentos da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (ANOREG-SP) para uma estimativa ou solicite orçamento diretamente nos cartórios de São Vicente.
Tem como fazer escritura sem pagar o ITBI?
Não. O pagamento do ITBI é requisito legal obrigatório para a lavratura da escritura e para o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis. Não existe caminho alternativo legal. Contratos de gaveta não configuram transferência de propriedade do ponto de vista jurídico e deixam o comprador exposto a riscos significativos, pois o imóvel continua legalmente no nome do vendedor.
Dúvidas frequentes
ITBI e IPTU são a mesma coisa?
Não. São dois impostos municipais completamente distintos.
O ITBI é cobrado uma única vez, no momento em que o imóvel muda de dono. Quem compra um imóvel paga o ITBI uma vez, referente àquela transação específica.
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é cobrado anualmente de quem é proprietário ou possuidor do imóvel, independentemente de qualquer transferência. É pago todo ano enquanto o imóvel estiver em seu nome.
Em resumo: o ITBI é pago uma vez, na compra. O IPTU é pago todo ano.
Qual a alíquota do ITBI em São Vicente?
A alíquota geral é de 3%. Para financiamentos pelo SFH com recursos do FGTS, sendo o comprador o primeiro adquirente do imóvel (comprado diretamente do construtor), a alíquota é de 1% sobre a parcela financiada e 3% sobre o restante.
Como emitir a guia de ITBI online em São Vicente?
Acesse o portal da Prefeitura de São Vicente em https://online.saovicente.sp.gov.br/pmsaovicente/websis/siapegov/arrecadacao/itbi/itbi_login.php, faça o cadastro com CPF ou CNPJ, preencha os dados do imóvel e da transação, calcule o ITBI antes de gerar a guia e baixe o boleto para pagamento.
Tem isenção de ITBI em São Vicente para Minha Casa Minha Vida?
Sim. O primeiro adquirente de imóvel do programa Minha Casa, Minha Vida tem direito à isenção de ITBI em São Vicente. A isenção é total para quem tem renda de até 3 salários mínimos e parcial de 90% para renda entre 3 e 6 salários mínimos. O pedido é presencial, com agendamento no CAC ou no Facilita São Vicente.
Qual o prazo para pagar o ITBI em São Vicente?
O prazo varia: 24 horas para escritura pública, 10 dias para instrumento particular com força de escritura e 30 dias para arrematações, adjudicações e termos judiciais. Após o vencimento, multa de 0,34% ao dia (limite de 10%) e juros de 1% ao mês.
Onde fica a coordenação de ITBI em São Vicente?
A Coordenação de ITBI da Secretaria da Fazenda de São Vicente atende no CAC (Rua Frei Gaspar, 384, Centro, Paço Municipal, Sala 04, térreo) e no Facilita São Vicente (Av. Ulisses Guimarães, 1330, 1º andar, Jardim Rio Branco). Atendimento presencial somente mediante agendamento prévio. Telefone: (13) 3579-1338. E-mail: itbi@saovicente.sp.gov.br.
Conclusão
O ITBI em São Vicente segue uma estrutura bem definida: alíquota de 3% para a regra geral, com redução para 1% na parcela financiada pelo SFH com FGTS para quem compra do construtor pela primeira vez. A guia pode ser emitida online pelo próprio contribuinte, com prazo e processo claros.
Além do recolhimento padrão, São Vicente tem regras específicas e bem detalhadas para isenção (programas habitacionais), não incidência (fusão de empresas, integralização de capital) e imunidade (entidades religiosas, sindicais e de assistência social). Cada situação tem seu processo próprio, documentação específica e taxa correspondente.
Para dúvidas sobre o seu caso específico, entre em contato com a Coordenação de ITBI pelo telefone (13) 3579-1338 ou pelo e-mail itbi@saovicente.sp.gov.br.
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