Vai comprar, vender ou transferir um imóvel na capital paulista? Então o ITBI São Paulo entra no seu caminho cedo, e saber onde cada serviço fica evita semanas de idas e vindas. A Prefeitura concentra o atendimento em três portas digitais: o site do ITBI, o SAV e o Portal SP156.

O problema é que cada porta resolve uma coisa diferente. Emitir a guia é num lugar, contestar um auto de infração é em outro, e pedir restituição é em um terceiro. Quem entra no endereço errado perde tempo e, às vezes, prazo.

Neste guia sobre o ITBI São Paulo, você vê como emitir a guia de imóvel urbano e rural, como usar o simulador, quais serviços o SAV e o Portal SP156 oferecem, quais formulários baixar e como funciona a restituição. Tudo organizado para ler no celular.

Conteúdo

O que é o ITBI São Paulo

ITBI é a sigla de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal, então cada prefeitura define o procedimento. No município de São Paulo, o imposto aparece nos documentos oficiais como ITBI-IV, em referência à transmissão entre pessoas vivas.

Na prática, ele é gerado quando a propriedade de um imóvel muda de mãos por uma operação onerosa, como a compra e venda. O que define quem cobra é a localização do imóvel: se ele fica na capital, o município de São Paulo é quem emite a guia, mesmo que comprador e vendedor morem em outra cidade.

Em regra, o comprovante de pagamento é exigido antes da escritura e do registro no cartório de imóveis. Por isso, tratar do imposto cedo costuma poupar dor de cabeça no fechamento do negócio.

Também vale saber que doação e herança não são ITBI. Nesses casos incide o ITCMD, imposto estadual com regras próprias.

Onde resolver o ITBI São Paulo: site do ITBI, SAV e SP156

A Prefeitura dividiu os serviços em três canais. Entender essa divisão é o que mais economiza tempo:

Site do ITBI: emissão da guia (DAM) de imóveis urbanos, rurais e amparados por mandado de segurança ou avaliação especial, além do simulador.
SAV (Solução de Atendimento Virtual): contestações, recursos e restituição, ou seja, tudo que vira processo administrativo de defesa ou devolução.
Portal SP156: retificação de guia, homologação de pagamento, avaliação especial, não incidência na partilha e pedidos de benefícios fiscais quando o sistema não permite.

Um jeito simples de pensar: guia nova vai para o site do ITBI, discussão do imposto vai para o SAV, e ajustes de documento vão para o SP156.

Como emitir a guia do ITBI São Paulo

A emissão da guia é feita no site oficial do ITBI da Prefeitura de São Paulo. O sistema separa a emissão em três categorias, e você deve escolher a que corresponde ao seu imóvel.

Imóveis urbanos

É o caso da maioria das compras de apartamentos, casas e terrenos na cidade. A emissão para imóveis urbanos trabalha com o cadastro do imóvel, o chamado SQL.

Imóveis rurais

Para propriedades rurais, existe um caminho próprio. A emissão para imóveis rurais usa o cadastro do INCRA, e não o SQL.

Amparadas por mandado de segurança e avaliação especial

Há ainda uma opção para operações amparadas por mandado de segurança e para casos de avaliação especial. Esse é o canal específico para mandado de segurança, e só deve ser usado se a sua situação realmente se enquadra.

Escolher a categoria errada é um erro clássico. Se o seu imóvel é urbano e você entra pelo caminho rural, o sistema não vai reconhecer o cadastro. Confira a documentação do imóvel antes de começar.

Simulador do ITBI: como usar antes de fechar negócio

O site traz um simulador para quem quer planejar o orçamento. A própria Prefeitura convida o contribuinte a simular o cálculo do ITBI das transações imobiliárias antes de pagar.

Para simular, escolha entre imóvel urbano (SQL) ou imóvel rural e preencha dois campos obrigatórios:

Cadastro do imóvel: o número que identifica o imóvel na Prefeitura.
Data da transação: a data do negócio.

Use o simulador cedo, ainda na fase de negociação. Saber o valor aproximado do imposto ajuda a fechar a conta do financiamento, da escritura e do registro sem sustos. Lembre que a simulação é uma estimativa de planejamento, e o valor a pagar é o da guia emitida.

Serviços do ITBI pelo SAV

O SAV é a Solução de Atendimento Virtual da Prefeitura. Por ele, o munícipe autua processo administrativo de casa, sem deslocamento. Para acessar, use o SAV da Prefeitura de São Paulo.

Contestação de auto de infração

Defesa administrativa (impugnação de lançamento), em 1ª instância.
Recurso ordinário, em 2ª instância, cabível somente depois da decisão de 1ª instância.
Pedido de reconsideração de despacho que negou seguimento a impugnação ou recurso.
Recurso de revisão contra decisão do Conselho Municipal de Tributos (CMT).

Contestação de outras decisões administrativas

Impugnação da decisão que indeferiu o pedido de isenção (1ª instância).
Recurso contra a decisão de 1ª instância sobre isenção (2ª instância).
Impugnação da decisão que indeferiu o pedido de não incidência (1ª instância).
Recurso contra a decisão de 1ª instância sobre não incidência (2ª instância).
Pedido de reconsideração de despacho que negou seguimento a impugnação ou recurso.

Outros serviços

Dentro do SAV também está o pedido de restituição, que detalho mais adiante neste guia.

Serviços do ITBI pelo Portal SP156

O Portal SP156 reúne os pedidos de ajuste e de reconhecimento. Por ele é possível:

Retificar a guia de recolhimento do ITBI-IV.
Homologar o pagamento do ITBI-IV.
Emitir guias de recolhimento para eventos passados, entre 01/03/1989 e 31/12/1994.
Pedir avaliação especial.
Pedir o reconhecimento de não incidência de ITBI-IV na partilha de bens imóveis.

Como chegar ao serviço dentro do portal

Acesse o Portal SP156.
Clique em “Finanças”.
Clique em “Ainda não encontrou?”.
No campo Assunto, escolha “ITBI – Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis”.
Selecione o serviço desejado.

Esse caminho tem várias etapas, e é nele que muita gente se perde. Salve os passos ou deixe esta página aberta ao lado.

Imunidades, isenções e erro nos sistemas GBF ou SDI

Alguns contribuintes têm direito a benefícios fiscais, como imunidade e isenção. Esses pedidos passam, em regra, pelos sistemas GBF (Gestão de Benefícios Fiscais) e SDI (Sistema de Declaração de Imunidade).

Quando um desses sistemas não permite o preenchimento, é possível autuar o processo pelo Portal SP156. Nesse caso, além dos documentos para análise, é obrigatório anexar o print da tela de erro. Sem essa imagem, o pedido tende a travar.

O caminho no portal é o mesmo, mas com outro assunto: em “Finanças”, depois “Ainda não encontrou?”, escolha o assunto “Imunidades, Isenções e demais benefícios fiscais” e selecione o serviço desejado.

Formulários do ITBI-IV e documentos necessários

A Prefeitura disponibiliza modelos para cada tipo de pedido, junto com a lista de documentos exigidos. A página oficial de serviços do ITBI concentra a lista e os formulários.

Atenção: os arquivos em PDF precisam ser impressos e preenchidos manualmente. Para abri-los, é preciso ter o Adobe Reader ou programa similar instalado no computador.

Pedidos pelo Portal SP156

Modelo 1: retificação de guia de ITBI-IV.
Modelo 2: homologação de recolhimento do ITBI-IV.
Modelo 3: emissão de guia de recolhimento do ITBI-IV.
Modelo 4: avaliação especial para fins de tributação.
Modelo 6: reconhecimento da não incidência na partilha de bens imóveis.

Casos em que o GBF não pôde ser preenchido

Modelo 5: reconhecimento da não incidência na divisão.
Modelo 7: não incidência sobre o valor da construção de imóveis fora de condomínio.
Modelo 8: não incidência sobre o valor da construção de imóveis em condomínio.

Restituição e CADIN, pelo SAV

Modelo 9: restituição, casos gerais.
Modelo 10: restituição por não concretização do negócio.
Modelo 11: restituição por não consolidação da propriedade.
Modelo 12: restituição cumulada com pedido de avaliação especial.
Modelo 15: impugnação do comunicado do CADIN.

Demais formulários

Modelo 13: aditamento, para incluir outros imóveis.

Como encaminhar formulários e documentos

Preencher o formulário é só metade do trabalho. O envio muda conforme o tipo de pedido.

1. Retificação, homologação, emissão de guia, avaliação especial e partilha

Os Modelos 1, 2, 3, 4 e 6 exigem a autuação de processo administrativo no Portal SP156. Entre em “Finanças”, “Ainda não encontrou?”, Assunto “Imunidades, Isenções e demais benefícios fiscais”, e selecione o serviço desejado.

2. Quando não foi possível preencher o GBF

Para os Modelos 5, 7 e 8, e somente se o preenchimento da Gestão de Benefícios Fiscais pelo sistema GBF não foi possível, a autuação também é feita no Portal SP156, pelo mesmo caminho acima.

3. Restituição e impugnação do CADIN

Para os Modelos 9, 10, 11, 12 e 15, o canal é o SAV. Dentro dele, selecione “Outros Serviços” e clique em “Para acessar estes serviços”. Os formulários trazem a relação de documentos e devem, de preferência, ser anexados ao pedido.

O Modelo 11 vale apenas para casos que não envolvam operações de financiamento habitacional.

Restituição do ITBI São Paulo

Nem todo negócio se concretiza, e às vezes o imposto é pago a mais. A restituição é o pedido de devolução do ITBI já recolhido, e é feita pelo SAV.

A Prefeitura oferece formulários para quatro situações:

Casos gerais: quando há pagamento indevido ou a maior (Modelo 9).
Não concretização do negócio: o imposto foi pago, mas a compra não aconteceu (Modelo 10).
Não consolidação da propriedade: vale só para casos sem financiamento habitacional (Modelo 11).
Restituição com avaliação especial: quando os dois pedidos são feitos juntos (Modelo 12).

Escolha o modelo que descreve a sua situação, imprima, preencha à mão, reúna a documentação listada no próprio formulário e anexe tudo ao pedido no SAV.

Comunicado do CADIN: como impugnar

Se você recebeu um comunicado do CADIN ligado ao ITBI e discorda dele, o caminho também é o SAV. Use o Modelo 15, que é um arquivo em formato .doc, e anexe ao pedido de impugnação.

Não deixe o comunicado parado. Registrar a contestação cedo mostra que você está tratando do assunto e evita que a pendência atrapalhe novas operações.

Erros comuns no ITBI São Paulo e como evitar

Entrar no canal errado

Quem tenta pedir restituição pelo SP156, ou retificar guia pelo SAV, perde tempo. Reveja a divisão dos canais no começo deste guia.

Escolher a categoria errada na emissão

Imóvel urbano usa o SQL, e imóvel rural usa o cadastro do INCRA. Misturar os dois impede a emissão.

Esquecer de imprimir o formulário

Os PDFs são preenchidos à mão. Enviar o arquivo em branco, ou digitado de forma improvisada, pode gerar exigência.

Não anexar o print do erro

Se o GBF ou o SDI falhou, o print da tela de erro é parte obrigatória do pedido. Tire a imagem na hora, antes de fechar a página.

Usar o Modelo 11 em caso de financiamento habitacional

O formulário e as orientações valem somente para casos sem financiamento habitacional. Confira antes de preencher.

Abrir o processo em 2ª instância sem ter a decisão de 1ª

O recurso ordinário só cabe depois da decisão de 1ª instância. Respeite a ordem das etapas.

Dicas para não atrasar a transferência do imóvel

Simule antes de negociar. Com o valor estimado em mãos, você fecha a conta do negócio com mais segurança.
Separe o cadastro do imóvel. SQL para urbano e INCRA para rural, sempre à mão.
Baixe os formulários cedo. Imprimir e preencher à mão leva tempo, e erros pedem refazer.
Guarde protocolos e comprovantes. Cartório, banco e despachante podem pedir.
Confira o assunto certo no SP156. A escolha do assunto muda o destino do pedido.
Peça ajuda profissional em casos fora do padrão. Mandado de segurança, avaliação especial e partilha pedem orientação de advogado ou contador.

Se você também lida com imóveis na região do ABC, vale ler o guia do IPTU de São Bernardo do Campo e o do ITBI de São Vicente, que funciona de forma bem diferente.

Resumo rápido do ITBI São Paulo

A guia é emitida no site do ITBI, em três categorias: urbano, rural e mandado de segurança ou avaliação especial.
O simulador pede o cadastro do imóvel e a data da transação.
O SAV cuida de contestações, recursos, restituição e impugnação do CADIN.
O Portal SP156 cuida de retificação, homologação, avaliação especial e partilha.
Se o GBF ou o SDI falhar, anexe o print do erro ao pedido.
Os formulários em PDF devem ser impressos e preenchidos à mão.

Perguntas frequentes sobre o ITBI São Paulo

Como emitir a guia do ITBI em São Paulo?

Acesse o site do ITBI da Prefeitura e escolha a categoria do imóvel: urbano, rural ou amparado por mandado de segurança e avaliação especial. Depois, siga as etapas do sistema.

O que preciso para usar o simulador do ITBI?

Basta informar o cadastro do imóvel e a data da transação, escolhendo antes se o imóvel é urbano (SQL) ou rural.

Qual a diferença entre SAV e Portal SP156?

O SAV trata de contestações, recursos e restituição. O Portal SP156 trata de retificação de guia, homologação de pagamento, avaliação especial e reconhecimento de não incidência na partilha.

Como retificar uma guia de ITBI?

Pelo Portal SP156, com o Modelo 1 preenchido e a documentação indicada, autuando processo administrativo.

Como pedir restituição do ITBI?

Pelo SAV, em “Outros Serviços”, anexando o formulário correspondente: Modelo 9, 10, 11 ou 12, conforme o caso.

O que fazer se o GBF ou o SDI der erro?

Autue o processo pelo Portal SP156, com os documentos de análise e o print da tela de erro anexado.

Os formulários podem ser preenchidos no computador?

Os arquivos em PDF devem ser impressos e preenchidos manualmente. É preciso ter o Adobe Reader, ou programa similar, para abri-los.

Como contestar um auto de infração do ITBI?

Pelo SAV, com defesa administrativa em 1ª instância e, se necessário, recurso ordinário em 2ª instância, depois da decisão da primeira.

Doação e herança pagam ITBI?

Não. Nesses casos incide o ITCMD, imposto estadual com regras próprias.

Conclusão

O ITBI São Paulo parece complicado porque está espalhado em canais diferentes, mas a lógica é simples: guia no site do ITBI, discussão e devolução no SAV, ajustes e reconhecimentos no Portal SP156. Quem entende essa divisão resolve quase tudo sem sair de casa.

Antes de abrir qualquer pedido, confira a categoria do imóvel, baixe o formulário certo e guarde todos os protocolos. Salve este guia e compartilhe com quem está em processo de compra, porque o caminho do ITBI São Paulo é a dúvida que mais atrasa o fechamento do negócio.