Comprar um imóvel em Franca envolve uma série de etapas burocráticas que vão além de assinar o contrato e combinar o preço. Uma das obrigações mais importantes, e que frequentemente gera dúvidas, é o pagamento do ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Quanto é a alíquota? Como emitir a guia? Existe isenção para quem comprou da COHAB ou da CDHU? E para quem financiou pelo SFH?
Este guia reúne todas as respostas com base no Manual do Contribuinte e nas instruções oficiais da Prefeitura de Franca. O sistema de lançamento e emissão do ITBI em Franca é gerido pela plataforma da SIL Tecnologia, com acesso pelo portal Contribuinte Online.
O que é o ITBI e quem paga em Franca
O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos, um tributo municipal cobrado sobre a transferência onerosa de imóveis: compra e venda, cessão de direitos, dação em pagamento, arrematação, adjudicação, consolidação da propriedade e outros atos que impliquem a mudança de titular do bem.
Em Franca, o ITBI é gerido pela Secretaria Municipal da Fazenda e seu lançamento é feito, na maioria dos casos, pelo próprio contribuinte pelo portal online, com acesso pela plataforma Contribuinte Online da SIL Tecnologia.
A obrigação de pagar o ITBI recai sobre o comprador do imóvel, salvo acordo diferente entre as partes no contrato. O vendedor não tem obrigação tributária direta com esse imposto.
Como emitir a guia de ITBI Franca: acesso ao sistema
A emissão da guia de ITBI em Franca é feita online, pelo portal Contribuinte Online:
Acesse: https://franca.siltecnologia.com.br/loginCNPJContribuinte.jsp
No primeiro acesso: clique em “Não Sou Cadastrado”, informe o CPF ou CNPJ, preencha os dados solicitados e crie uma senha. Após o cadastro, faça login com CPF/CNPJ e senha e acesse o módulo ITBI no painel principal.
Para quem ainda não tem cadastro no sistema: se ao informar o CPF ou CNPJ de transmitente ou adquirente o sistema indicar “Nenhum registro coincidente”, significa que o contribuinte não está cadastrado na base municipal. Nesse caso, acesse o formulário de cadastramento em:
https://franca.siltecnologia.com.br/loginWeb.jsp?execobj=NaoSouCadastrado&app=acessoweb
A Prefeitura de Franca validará o cadastro e o contribuinte receberá um e-mail automático confirmando a efetivação.
Terceiros que emitem a guia em nome do adquirente devem obrigatoriamente anexar uma procuração simples dos adquirentes autorizando o preenchimento da declaração da transação imobiliária.
ITBI em compra e venda, cessão de direitos e dação em pagamento
Este é o caso mais comum: imóvel usado ou novo, comprado diretamente sem financiamento pelo SFH. O contribuinte gera a própria guia no sistema online de Franca.
Passo a passo para emissão da guia de ITBI em Franca
1. Acesse o módulo ITBI no Contribuinte Online e clique no sinal de “+” para iniciar um novo lançamento.
2. Informe os dados do imóvel: cadastro municipal, matrícula, número do Cartório de Registro Imobiliário (CRI) e demais informações solicitadas. O número da matrícula e o CRI constam na certidão de matrícula ou no contrato de compra e venda.
Tipo de lançamento: há dois tipos disponíveis. O lançamento normal é usado quando não há nenhuma guia anterior para aquela transação. O lançamento complementar é usado quando a guia anterior foi emitida com valor menor que o correto e é necessário complementar o pagamento. Nesse caso, informe o número da guia anterior no campo “Observação”.
3. Informe o CPF/CNPJ do transmitente e do adquirente e clique no “+” para incluir. Podem ser informados quantos participantes forem necessários na transação.
4. Anexe os documentos obrigatórios:
- Certidão de matrícula atualizada (menos de 1 ano), obrigatória
- Instrumento jurídico da transação: contrato de compra e venda, escritura, carta de arrematação, carta de adjudicação ou outro documento pertinente
Os formatos aceitos são PNG, JPG, JPEG e PDF.
5. Concorde com os Termos de Aceite: dois termos são apresentados, declarando que os documentos e informações prestadas são verdadeiros e que o contribuinte está ciente das penalidades previstas em lei por informações falsas ou incompletas.
6. Preencha os dados financeiros da transação:
Data do instrumento: data do contrato ou escritura.
Natureza da transação: selecione a opção que corresponde ao tipo de operação, como “Compra/Venda” para contratos ou escrituras de compra e venda, ou “Cessão de Direitos” para cessões. Para transações isentas ou imunes, selecione a natureza correspondente na tabela de enquadramento (ver seção de isenções abaixo).
Financiamento SFH: selecionar “Não” para compras convencionais sem financiamento habitacional. Para compras com financiamento SFH, consulte a seção específica abaixo.
Valor venal: valor de mercado do imóvel.
Valor do instrumento: valor declarado no contrato ou instrumento jurídico.
Fração: proporção do imóvel transmitido. Para imóvel inteiro, informar 100%. Para transmissão de parte do imóvel (como metade, um quarto etc.), informar a fração correspondente, conforme constar no contrato ou escritura.
7. Clique em “Gerar Lançamento” para criar a guia. Após o pagamento, será possível emitir a certidão de pagamento diretamente pelo sistema.
ITBI com financiamento pelo SFH em Franca
Imóveis adquiridos com financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) têm tratamento diferenciado no ITBI de Franca, com alíquota reduzida sobre a parcela financiada.
SFH ou SFI: qual é o meu contrato?
A diferença entre os dois sistemas é relevante para o ITBI:
| SFH | SFI | |
|---|---|---|
| Lei de criação | Lei Federal nº 4.380/64 | Lei Federal nº 9.514/97 |
| Taxa de juros | Até 12% ao ano | Livre |
| Tipo de imóvel | Residencial | Sem restrição |
| Limite de financiamento | Atualmente R$ 1,5 milhão | Sem limite |
| Origem dos recursos | SBPE, FGTS e Governo | Mercado Financeiro |
| Uso do FGTS | Permitido | Não permitido |
Contratos de consórcio não se enquadram no SFH. Se o seu contrato não identifica expressamente o SFH como regime jurídico, provavelmente é um SFI ou outra modalidade, e a alíquota padrão se aplica.
O regime jurídico do contrato normalmente consta no próprio instrumento.
Como emitir a guia de ITBI com SFH em Franca
O processo segue as mesmas etapas descritas na seção anterior, com duas diferenças nos dados financeiros:
Natureza da transação: selecionar “Compra e Venda – Sistema Financeiro da Habitação (SFH)”.
Financiamento SFH: selecionar “Sim”.
Dois campos adicionais aparecem:
Parte financiada: valor financiado que consta no contrato.
Parte não financiada: diferença entre o valor venal declarado e a parte financiada.
A alíquota reduzida incide sobre a parte financiada dentro dos limites do SFH. Sobre o restante, aplica-se a alíquota padrão. Após preencher todos os campos, clique em “Gerar Lançamento” e pague a guia. A certidão de pagamento estará disponível após a quitação.
ITBI para imóveis do Programa PAR em Franca
O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) foi estabelecido em Franca pela Lei Municipal nº 6.401/2005. No PAR, ao fim do prazo contratual de arrendamento, o morador pode optar por adquirir o imóvel. Nesse caso, firma um Contrato de Compra e Venda com a Caixa Econômica Federal (CEF), pela qual a propriedade é transferida do Fundo de Arrendamento Residencial para o contribuinte.
Embora se trate de financiamento para população de baixa renda, essa transmissão é tributada pelo ITBI. O contrato enquadra-se no SFH com alíquota de 0,5% sobre a base de cálculo, que é o valor de mercado do imóvel na data da compra e venda.
Como emitir a guia de ITBI do PAR em Franca
O processo é idêntico ao do SFH, com uma particularidade nos campos financeiros:
Natureza da transação: selecionar “Compra e Venda – Sistema Financeiro da Habitação (SFH)”.
Financiamento SFH: selecionar “Sim”.
Parte financiada: informar o valor de mercado do imóvel na sua totalidade, pois os imóveis do PAR foram integralmente financiados.
Parte não financiada: informar R$ 0,00.
Após gerar o lançamento e pagar a guia, a certidão de pagamento fica disponível no sistema.
ITBI para imóveis da COHAB e da CDHU em Franca
Imóveis adquiridos da COHAB ou da CDHU têm natureza de transmissão específica no sistema de ITBI de Franca: “Planos de Habitação para População de Baixa Renda Executado por Órgãos Públicos”, que configura isenção do imposto.
Diferenças no processo para COHAB e CDHU
Transmitente: para esse tipo de transação, o transmitente é a própria COHAB ou CDHU. Informe o CNPJ da entidade, que consta no contrato de compra e venda ou no Termo de Quitação.
Documentos: além da certidão de matrícula, o documento a ser anexado é o Termo de Quitação (para imóveis da CDHU) ou a Autorização (para imóveis da COHAB), e não o contrato convencional de compra e venda.
Data do instrumento: é a data do Termo de Quitação ou da Autorização.
Financiamento SFH: informar “Não” nesse caso específico.
Resultado: como a natureza da transmissão é isenta, o sistema não gera guia para pagamento. Em vez disso, o contribuinte pode emitir diretamente a Certidão de Isenção do ITBI, que deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para prosseguimento do processo de escrituração e registro.
Isenções, imunidades e naturezas especiais de transmissão
O sistema de ITBI de Franca reconhece uma série de naturezas de transmissão que geram isenção ou imunidade do imposto. Ao selecionar a natureza correta no momento do lançamento, o sistema já identifica o enquadramento e, se for o caso, não gera guia de pagamento, mas sim certidão de isenção ou imunidade.
Transmissões com imunidade
| Natureza da transmissão | Tributação |
|---|---|
| Incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital | Imunidade condicionada |
| Fusão, incorporação ou extinção de pessoa jurídica | Imunidade condicionada |
| Imóveis adquiridos pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios e respectivas autarquias e fundações | Imunidade |
| Imóveis adquiridos por instituição de educação e assistência social | Imunidade |
| Imóveis adquiridos por partidos políticos | Imunidade |
| Imóveis adquiridos por templos de qualquer culto | Imunidade |
A imunidade condicionada se aplica quando a atividade preponderante da empresa não for compra e venda ou locação de imóveis. Se a empresa tiver essa atividade como preponderante, a imunidade não se aplica e o ITBI é devido normalmente.
Transmissões com isenção
| Natureza da transmissão | Tributação |
|---|---|
| Permuta em que a Fazenda do Município for parte, decorrente de desapropriação | Isenção |
| Desapropriação para fins de reforma agrária | Isenção |
| Extinção de usufruto (desde que o instituidor continue dono da nua-propriedade) | Isenção |
| Isenção para entidades culturais e de classe | Isenção |
| Isenção para o patrimônio de clubes amadores esportivos e recreativos | Isenção |
| Isenção para sociedades de socorros mútuos | Isenção |
| Planos de habitação para população de baixa renda executado por órgãos públicos (COHAB/CDHU) | Isenção |
| Substituição ou retrocessão de patrimônio de pessoa jurídica para pessoa física | Isenção |
| Transmissão por investiduras | Isenção |
Nos casos de isenção ou imunidade, o sistema não gera boleto para pagamento. O contribuinte já pode emitir a certidão de isenção ou imunidade diretamente e levá-la ao Cartório.
Como emitir a certidão de pagamento ou isenção
Após concluir o processo de lançamento e pagamento da guia, o próximo passo é emitir a Certidão de Pagamento do ITBI, documento que o Cartório de Registro de Imóveis exige para lavrar a escritura e registrar a transferência de propriedade.
Para transações tributadas: após o pagamento da guia, acesse o Contribuinte Online, localize o lançamento correspondente e emita a certidão de pagamento. O documento é gerado automaticamente pelo sistema após a confirmação do pagamento.
Para transações isentas ou imunes: como não há guia para pagamento, a certidão de isenção ou imunidade pode ser emitida diretamente após a confirmação do enquadramento pelo sistema, sem necessidade de aguardar nenhum pagamento.
Atenção: o ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura. A certidão de pagamento (ou de isenção) é condição obrigatória para que o Cartório prossiga com o ato. Sem esse documento, a escritura não pode ser lavrada e o registro não pode ser feito.
Custos de compra: ITBI, escritura e cartório em Franca
O ITBI é apenas um dos custos adicionais que o comprador de imóvel em Franca precisa prever. Além dele, há os emolumentos do Cartório de Notas para lavratura da escritura e do Cartório de Registro de Imóveis para o registro da transferência.
Qual a alíquota do ITBI em Franca?
A alíquota padrão em Franca é de 2% sobre o maior valor entre o venal e o declarado na transação. Para financiamentos pelo SFH, a alíquota sobre a parte financiada é reduzida. Para imóveis do PAR, a alíquota é de 0,5%. Para imóveis da COHAB e CDHU enquadrados no plano habitacional de baixa renda, há isenção total.
Quanto custa o ITBI de um imóvel de R$ 300 mil em Franca?
Compra convencional (alíquota 2%): R$ 300.000 x 2% = R$ 6.000
Com financiamento SFH, a parcela financiada recebe alíquota reduzida. Se R$ 240 mil forem financiados pelo SFH e R$ 60 mil forem pagos à vista, o cálculo deve ser feito separadamente para cada parcela. Consulte a Tributação da Prefeitura de Franca para o cálculo exato conforme os termos do seu contrato.
O que é mais caro, o ITBI ou a escritura em Franca?
Em geral, o ITBI é mais caro do que os emolumentos de escritura. Com alíquota de 2%, o ITBI supera os custos cartorários na maioria das faixas de valor. Para estimativas dos custos de escritura e registro, consulte a calculadora de emolumentos da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (ANOREG-SP).
Tem como fazer escritura sem pagar o ITBI?
Não. O pagamento do ITBI, ou a certidão de isenção/imunidade, é condição legal obrigatória para a lavratura da escritura e para o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis. Não existe caminho alternativo legal.
Dúvidas frequentes sobre o ITBI em Franca {#faq}
Como emitir a guia de ITBI em Franca?
Acesse o Contribuinte Online em https://franca.siltecnologia.com.br/loginCNPJContribuinte.jsp, faça login com CPF/CNPJ e senha, acesse o módulo ITBI, clique em “+” e siga os passos descritos neste guia.
Qual a alíquota do ITBI em Franca?
A alíquota geral é de 2%. Para financiamentos pelo SFH, há alíquota reduzida sobre a parcela financiada. Para o PAR, a alíquota é de 0,5%. Para imóveis da COHAB e CDHU no enquadramento de habitação de baixa renda, há isenção total.
Quais documentos são necessários para emitir a guia de ITBI em Franca?
Certidão de matrícula atualizada (menos de 1 ano) e o instrumento jurídico da transação: contrato de compra e venda, escritura, carta de arrematação ou carta de adjudicação. Para terceiros que emitem em nome do adquirente, é obrigatória a procuração simples dos adquirentes.
O que é o lançamento complementar do ITBI?
O lançamento complementar é usado quando a guia de ITBI gerada anteriormente foi calculada com valor menor que o correto e é necessário emitir uma guia adicional para cobrir a diferença. Nesse caso, informe o número da guia anterior no campo “Observação”.
Comprei um imóvel da CDHU em Franca. Preciso pagar ITBI?
Não. Imóveis adquiridos da CDHU por meio do enquadramento “Planos de Habitação para População de Baixa Renda Executado por Órgãos Públicos” têm isenção de ITBI em Franca. O sistema gera automaticamente a Certidão de Isenção, que deve ser levada ao Cartório.
Quem entro em contato para dúvidas sobre o ITBI de Franca?
Para dúvidas sobre legislação, base de cálculo ou valor venal, entre em contato com a Tributação da Prefeitura de Franca:
E-mail: itbi@franca.sp.gov.br WhatsApp: (16) 3711-9575
Para dúvidas sobre o sistema ou erros técnicos na plataforma:
E-mail: suporte@siltecnologia.com.br WhatsApp: (11) 4652-7170
ITBI e IPTU são a mesma coisa?
Não. O ITBI é cobrado uma única vez, no momento da transferência do imóvel. O IPTU é cobrado anualmente de quem possui o imóvel, independentemente de qualquer transação. São dois impostos municipais com fatos geradores completamente distintos.
Conclusão
O ITBI de Franca tem um sistema de lançamento online bem estruturado, com procedimentos diferenciados para cada tipo de transação imobiliária: compra e venda convencional, financiamento pelo SFH, imóveis do Programa PAR, aquisições da COHAB e da CDHU, isenções e imunidades.
O portal Contribuinte Online em https://franca.siltecnologia.com.br/loginCNPJContribuinte.jsp centraliza todo o processo, da emissão da guia até a certidão de pagamento ou isenção que o Cartório exige para lavrar a escritura.
Para qualquer dúvida específica sobre a sua situação, o contato direto com a Tributação da Prefeitura de Franca é o caminho mais seguro: itbi@franca.sp.gov.br ou (16) 3711-9575.
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